Откуда берется вторичный рынок – люди хотят купить новостройку, а для этого им нужно продать свое старое жилье, вот вам и вторичка. Так как новостроек сейчас предостаточно (все что-то строят) значит и предложений на втроричке тоже хватает. Ну а если предложения в избытке, то куда там ценам расти.
Я если сюда еще и спрос добавить. На него сейчас сезонность сказывается – с мая по август продажи у агентств слабенькие. Меня всегда этот вопрос интересовал, почему спрос летом падает? Вот бы кто грамотный ответил. Толи люди на юга подались, то ли древние инстинкты подсказывают «нет нужду пещеру в жару утеплять».
Из всего выше сказанного, следует, что только после сентября цены на вторичное жилье чуть подрастут. Хотя можно ли так говорить, скорее маленький росточек в тени большой инфляции.
Сезонный спад на вторичку? Безусловно. Но также затянувшийся спад после взлета цен, за счет востребованности ипотеки и появления кредитных продуктов удовлетворивших долгожданный спрос, в течении 3 месяцев конца 2006 года. Появление более выгодных кредитных программ на ближайшее время не предвидится,в связи с сложившейся ситуацией в банковском сегменте, остается только ждать новые правительственные программы и общий рост благосостояния соотечественников.
Так уж исторически сложилось, что стоимость жилье на вторичном рынке принято указывать за общую площадь объекта, а на первичном за 1 кв.м. Но недавно на нашем сайте 100hat.ru мы реализовали определенный сервис, данные, которого меня поразили. Дело в том, что при наведении курсором на стоимость квартиры или комнаты на вторичном рынке появляется подсказка – цена 1-го кв.м. данного объекта. Так вот если бы все это увидел Сергей Зверев, то он бы сказал: «Звезда в шоке!» – ЦЕНЫ НА ВТОРИЧКУ оказались на уровне и даже ВЫШЕ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ!
Вы не ослышались. Я сказу больше продают 2-комнатные квартиры, общая площадь 45-55 кв.м., панельный дом, планировка не всегда новая – в районе 36 000 – 45 000 рублей за 1 кв.м. А вообще есть и 65 000 рублей за квадрат!!! Да за эти деньги можно взять «местный» бизнес-класс. То есть на одной чаше весов «раритет», а на другой «новье» – кирпичные стены, потолки 2,7 -2,8м, планировка вообще может быть свободной, машино-место в подземном гараже, инфраструктура, а дальше вообще пальцы становятся в растопырку от всех наворотов.
Кто-то может сказать, что такая высокая цена на вторичку за квадрат из-за того, что маленькая площадь. Да это вообще не аргумент. У многих застройщиков в прайсе есть двушки от 45-60 кв.м., а цены там 28 000 – 39 000 рублей за 1 кв.м.
Один риэлтор мне как то сказал, что люди хотят продать свое старое жилье и не доплачивая переехать в новое. Я могу понять этих людей. Это нормальное желание, но самое главное, то, что это у них получается. Я не хочу, кого то унизить. Это проблема рынка – проблема нехватки информации. И мне хочется надеяться, что с появлением новых инструментов передачи и обработки информации люди смогут покупать или продавать свое жилье по справедливой цене!
Михаил, вы правы в том, что цены на первичном рынке дешевле чем на вторичном, но это справедливо лишь в том случае если дом еще на стадии строительства, если же дом сдан, то цена сразу же взлетает до 39 000 - 45 000 за квадрат,а в случае если еще сделан евроремонт до и до 65 000 за квадрат, так же надо учитывать то, что на первичном рынке квартиры идут в черновой отделке, т.е. надо выложить деньги на ремонт (средний ремон в однокомнатной квартире обойдется в 200 - 300 тысяч рублей), на вторичном, в основном, квартиры не требующие ремонта, как говорится купил - заехал - и живи, так что цены на рынке жилья не должны шокировать своей разницей. Могу привести простой пример: цена на вторичном рынке на однокомнутную квартиру (дому от 10 лет и больше) в НЮР колеблется от 1 300 000 до 1 500 000, на первичном в строящемся доме цена составляет 1 300 000 - 1 650 000, после сдачи дома цена квартиры в нем будет составлять 1 600 000 - 1 800 000, а то и больше в зависимости от отделки.
Павел, согласен, что стадия строительства новостройки влияет на ее цену. Но я имел ввиду новостройки, которые уже сданы или сдаются до конца 2008 года. На нашем сайте я нашел десятки подобных объектов (смотрите подробный поиск). Конечно, есть риск, что новостройку вообще не достроят, и человек останется без жилья. Но ведь и вторичка не без риска, а вдруг там дети несовершеннолетние или еще что и через какое-то время ваше жилье отнимут через суд. Конечно, агентства проверяют все документы, историю этого объекта, но ведь они могут поторопиться или забыть что-то, короче «человеческий фактор». Если же новостройка сдается через 1-3 месяца, то риск минимален.
По поводу вариантов с ремонтом тут все индивидуально. Евроремонт действительно повышает цену вторичного жилья, но ведь качественный ремонт на вторичке редкость. А порой бывают такие забавные объявления. Например, когда указано состояние объекта «нужен ремонт», под такой мягкой формулировкой может скрываться то, что квартира «убита в хлам». Помню меня поразила цена этих «авгиевых конюшен» за 1кв.м – 39 000 рублей. Я ведь счастливому обладателю этих хоромов придется делать демонтаж обоев, дверей, сантехники, выравнивать стены и все эти мероприятия тоже выливаются в дополнительные расходы. А если нет мочи жать 1-4 месяца и нужно где-то жить, то всегда можно снять готовое жилье.
Еще раз обратите внимание на картинку, в примере специально выбраны только панельки. Повторюсь о той огромной разнице между вторичкой и первичкой. В то время когда строили старые панельки (в том, что они старые говорят хотя бы планировки) использовали совершенно другие технологии, об утеплении стен, звукоизоляции забудьте.
Несмотря на то, что цена на вторичку явно завышены, не известно, что будет осенью. По-моему то, как изменяться цены сможет ответить только Нострадамус. Вот вам пример, с февраля по июль 2008 года спрос на квартиры в Москве упал на 45%. Но все это время жилье продолжало дорожать. Я предлагаю, тем, кто покупает вторичное жилье обдумать все самим, изучить как можно больше предложений, в том числе и на первичном рынке, ведь вы отдаете за это свои кровно заработанные деньги.
Сидорова Александра
5 сообщений
07 февраля 2009, 15:46
Даааа, темка-то у вас заросла пылью! Какие повышения, сейчас цены падают (во всяком случае нас в этом убеждают печатные издания, сама не знаю, квартиру в данный момент не покупаю). Вообще я рада, что цены падают, потому что в последние годы цены на недвижимость стали дикими, продаваемые по высоким ценам хрущевки вообще не стоят реально таких денег ( ну это лично мое мнение, кто не согласен, убейтесь об стену). Остается только надеется, что в 2010 году, когда закончится кризис, цены не рванут с бешеной скоростью наверх.
Коваль Дмитрий
1 сообщение
08 февраля 2009, 22:30
Уважаемые участники форума, у меня возникает вопрос: каков механизм ценообразования? Понятное дело себестоимость - это можно просчитать (а быть может запросить эту инфу у компаний-девелоперов, если она не секретная) + планируемая прибыль (мне кажется можно назвать эту цифру "коэффициентом жадности"), но я очень сомневаюсь, что это и есть цена объявленная. Особенно любопытна ситуация когда хозяева задумывают продать жильё. Вот откуда взять цену на квартиру? Сразу внимаем "рыночной стоимости", то есть смотрим на других и стараемся не попасть впросак. Или есть адекватные формулы расчета?
Андрей Ш.
5 сообщений
09 февраля 2009, 02:33
На счет девелоперов не знаю, а по поводу вторички, тут все просто. Сначала хозяин смотрит, почем продают другие. Потом заваливается в агентство и говорит, что ниже этой планки продавать не буду, а риэлторы в свою очередь добавляют двадцатку сверху (нижняя ставка агентства по Чебоксарам). А через неделю другой частник посмотрит на эту цену и заявляется в агентство, чтобы продать свои хоромы. Ну а дальше Вы знаете. Риэлторы добавляют свой гонорар. Вот такая простая формула роста действовала до кризиса.
Евгений В.
5 сообщений
10 февраля 2009, 00:22
Дмитрий могу назвать еще одну причину, оказывающую влияние на цену. Это эмоции человека, а как же без них. Ведь он продает свое жилье, к которому он привык, которое согревало и оберегало его. Что еще? А еще он думает или точнее чувствует, что его жилье стоит кучу денег. И эта кучка, должна решить все его финансовые вопросы, ну например покупка нового жилья, а если повезет и на ремонт. Ну а жаба, она ведь всегда душит. Короче когда хозяин жилья назначает цену, можно с уверенностью сказать, что он не объективен. Только излишней эмоциональностью (как я тут мягко выразился) продавца и невежеством покупателя можно объяснить, что старая панелька стоит дороже новостройки.
Николай Михайлович
3 сообщения
20 февраля 2009, 20:51
Очень было интересно почитать сообщения. Особенно летние, где говориться о возможном повышении цен осенью 2008. Действительно ведь мало кто думал, что кризис и нас затронет. До кризиса недвижимость была хорошим вложением денег – она стабильно росла в цене, то быстро, то медленно, порой останавливалась, а потом брала новые вершины. Сейчас динамика только на понижении.
По поводу цен на вторичном рынке могу назвать очень хороший ориентир для продавцов и покупателей. Берем за пример Москву. Там очень хорошо прослеживается зависимость вторичного рынка от первичного. Если новостройки растут, то и вторичка подрастает. В стоимостном выражении вторичка всегда немного дешевле. Поэтому продавцам старого жилья рекомендую следить за динамикой цен на новостройки, так как компании более внимательны к падению спроса и быстрее корректируют цены.
Сейчас в теме: 0 пользователей и 1 гость
Просмотров за последний месяц — 51
Просмотров сегодня — 1
25 000 руб/кв.м.
микрорайон БАЙКОНУР
Чебоксары, Юго-западный район, улица А. Королева, поз.8,9 1–2 комн., площадь: 40–1000 кв.м., 5 этажей. срок сдачи ГК: IV кв. 2010, выст. потолков: 250 м, планировка стандартная, газовая плита, детский сад,...
Байконур
8 352 34-44-28 (8352) 34-44-28
32 000 руб/кв.м.
Жилой дом
Чебоксары, Северо-Западный район, улица Афанасьева, 17 1–5 комн., площадь: 54–1510 кв.м., 10 этажей. срок сдачи ГК: II кв. 2010, выст. потолков: 280 м, планировка свободная, индивидуальное отопление, газовая плита,...
ОАО "ЧЗСМ"
8 352 44-04-48 (8352) 58-56-56
420 000 руб
Продажа кирпичного дома
Район Моргаушский, Кубасы, Нижняя, 115 Год постройки — 2008. Общая площадь 165 кв. м., жилая — 78.6 кв. м., мансарда, водозаборная скважина, есть электричество, есть газ, канализации нет, газовое отопление, подъезд — грунт.
ЗОДЧИЙ
8 927 667-26-23 (8352) 37-26-23
1 585 000 руб
Продам квартиру
Чебоксары, Центр, улица Гагарина, 31 Однокомнатная, 48/21/13 м², кирпичный дом, этаж: 5 из 6, новая планировка, евроремонт, центральное отопление, газовая плита, раздельный санузел, мусоропровод в подъезде
